مکانات کی خرید و فروخت

گھر خریدنا زیادہ تر لوگوں کی زندگی کا سب سے بڑا مالی فیصلہ ہوتا ہے۔ جب گھر میں سنگین نقائص پائے جاتے ہیں جن کا انکشاف نہیں کیا گیا تھا، تو آپ بعض صورتوں میں پوری خریداری کو منسوخ کر سکتے ہیں۔ لیکن گھر کی خریداری کو منسوخ کرنے کا اصل مطلب کیا ہے، اور آپ کب ایسا کرنے کے حقدار ہیں؟

۔

گھر کی خریداری بڑھانے کا کیا مطلب ہے؟

جب گھر کی خریداری منسوخ ہو جاتی ہے، تو اس کا مطلب ہے کہ خریداری کا معاہدہ ختم ہو گیا ہے۔ گھر واپس بیچنے والے کو منتقل کر دیا جاتا ہے، اور آپ کو خریداری کی قیمت واپس مل جاتی ہے۔ ابتدائی طور پر فریقین کے ساتھ ایسا سلوک کیا جانا چاہیے جیسے خریداری کبھی ہوئی ہی نہ ہو - آپ کو تزئین و آرائش کے کام کے ذریعے گھر کی کسی بھی افزودگی کا معاوضہ ملنا چاہیے، لیکن آپ کو گھر سے حاصل ہونے والے فائدے کے لیے کٹوتیاں ملنی چاہئیں۔ تاہم، منسوخی کا تصفیہ ایک دخل اندازی کرنے والی قانونی کارروائی ہے، اور اس لیے آپ کے دعوے کے کامیاب ہونے کے لیے سخت تقاضے عائد کیے گئے ہیں۔

۔

آپ اپنی خریداری کو منسوخ کرنے کی درخواست کب کر سکتے ہیں؟

گھر کی خریداری کو منسوخ کرنے کے لیے، ایک ایسا نقص ہونا چاہیے جو معاہدے کی مادی خلاف ورزی کا سبب بنتا ہو۔ یعنی، نقص اتنا سنگین ہونا چاہیے کہ یہ معاہدے کی واضح خلاف ورزی کا باعث بنتا ہے اور آپ سے، خریدار سے، معاہدے کے پابند ہونے کی توقع رکھنا غیر معقول ہو جاتا ہے۔

۔

کسی عیب کو کب معاہدہ کی مادی خلاف ورزی سمجھا جاتا ہے؟

اس بات کا تعین کرنے کے لیے ایک مخصوص تشخیص کی جانی چاہیے کہ آیا "مواد" کی حد تک پہنچ گئی ہے۔ تشخیص میں، دیگر چیزوں کے ساتھ، مندرجہ ذیل نکات پر زور دیا گیا ہے:

• خریدار کے لیے خرابی کی اہمیت : کیا اس خرابی کا گھر کے استعمال پر بڑا اثر پڑتا ہے؟
• مالیاتی دائرہ کار : قیمت خرید کے مقابلے قدر میں کمی کتنی ہے؟
• خریدار کی معقول توقع : خریدار کے طور پر آپ گھر سے معقول طور پر کیا توقع کر سکتے ہیں؟ یہ دوسری چیزوں کے درمیان مختلف ہو سکتا ہے، اس بات پر منحصر ہے کہ آیا پراپرٹی نئی ہے یا پرانی، اعلیٰ یا کم معیار پر مارکیٹ کی گئی ہے، یا نسبتاً زیادہ یا بہت کم لاگت آئی ہے۔
• آیا قیمت میں کمی ایک مناسب متبادل ہے : اگر قیمت میں کمی معاہدے کی خلاف ورزی کے مالی نتائج کو بحال کرے گی، اور مکمل مالی معاوضے کے طور پر کام کرے گی، تو اس کے خاتمے کا مطالبہ کرنے میں بہت زیادہ وقت لگے گا۔

نقائص کی عام مثالیں جو اضافے کی بنیاد فراہم کر سکتی ہیں ان میں وسیع نمی اور سڑ کو پہنچنے والے نقصان، غیر قانونی تعمیرات یا تعمیراتی نقائص شامل ہیں جو گھر کی زندگی کو نمایاں طور پر مختصر کر دیتے ہیں۔

۔

آپ کیسے ترقی کر رہے ہیں؟

اگر آپ اپنے گھر کی خریداری کو بڑھانے پر غور کر رہے ہیں، تو یہ ضروری ہے کہ تیزی سے کام کریں اور ہر چیز کو دستاویز کریں۔ ان اقدامات پر عمل کریں:

۔

1. تحریری طور پر شکایت کریں : جیسے ہی آپ کو خرابی کا پتہ چل جائے بیچنے والے کو مطلع کریں۔ یہ ایک مناسب وقت کے اندر ہونا چاہیے - عام طور پر 2-3 ماہ کے اندر۔ اگر آپ منسوخ کرنا چاہتے ہیں، تو آپ کو اسی مدت کے اندر اسے مطلع کرنا ہوگا۔ اگر آپ صرف قیمت میں کمی یا معاوضے کی درخواست کر رہے ہیں تو یہ ضروری نہیں ہے ۔

۔

2. نقائص کو اچھی طرح سے دستاویز کریں : نقصان کو دستاویز کرنے کے لیے پیشہ ور افراد، جیسے تشخیص کار یا عمارت سازی کے مشیروں کا استعمال کریں۔ تصاویر، رپورٹس اور ای میلز اہم ثبوت ہو سکتے ہیں ۔

۔

3. قانونی مدد حاصل کریں : تنسیخ ایک ضروری عمل ہے۔ جائیداد کے تنازعات کا تجربہ کرنے والا وکیل اس بات کا جائزہ لے سکتا ہے کہ آیا شرائط پوری ہوئی ہیں اور اگر ضروری ہو تو عدالت میں آپ کی نمائندگی کریں۔ جتنی جلدی اٹارنی شامل ہو گا، آپ کیس کو نیویگیٹ کرنے کے لیے اتنا ہی بہتر مشورہ حاصل کر سکیں گے۔

۔

کیا آپ کو قانونی مدد کی ضرورت ہے؟

گھر کی خریداری کو منسوخ کرنا ممکن ہے، لیکن صرف اس صورت میں جب کوئی ایسی خرابی ہو جو معاہدے کی مادی خلاف ورزی کا باعث بنتی ہو جس کی وجہ سے آپ سے معاہدے کی پابندی کی توقع رکھنا غیر معقول ہو جاتا ہے۔ اگر آپ کو اپنے حقوق کے بارے میں یقین نہیں ہے تو، گھر کی خریداری میں تجربہ رکھنے والے وکیل سے رابطہ کرنا اچھا خیال ہو سکتا ہے۔

۔

بہت سے لوگوں کو رئیل اسٹیٹ ایجنٹوں کی طرف سے گھریلو خریدار انشورنس کی پیشکش کی جاتی ہے - لیکن یہ بیمہ درحقیقت کیا احاطہ کرتا ہے، اور کیا یہ رقم کے قابل ہے؟

۔

مختصراً بیان کیا۔

Homebuyer's Insurance ایک انشورنس ہے جو آپ کو گھر کی خریداری کے سلسلے میں قانونی مدد کا حقدار بناتی ہے۔ آپ ماہر کی مدد کے بھی حقدار ہیں، جیسے تشخیصی رپورٹس اور خرابی کی حد کو ظاہر کرنے کے لیے ضروری دیگر تحقیقات۔ یہ گھر کی اصل خرابیوں اور خامیوں کی مرمت کا احاطہ نہیں کرتا، لیکن اگر آپ کو بیچنے والے کے خلاف شکایت یا قانونی کارروائی کرنی پڑتی ہے تو آپ سے جو قانونی فیس لی جاتی ہے۔

۔

یہ ہوم سیلر انشورنس سے بالکل مختلف ہے، جو بیچنے والے کے پاس ہو سکتا ہے اور ہونا چاہیے۔ وہاں، بیمہ مالی نقصان سے بچاتا ہے اور فروخت کے بعد دریافت ہونے والے پوشیدہ نقائص یا کمیوں سے متعلق اخراجات کا احاطہ کرتا ہے۔ دوسرے لفظوں میں، گھر بیچنے والا انشورنس ایک ذمہ داری کا بیمہ ہے، جو گھر کی فروخت کے بعد اگر آپ پر مقدمہ چلایا جاتا ہے تو قانونی مدد کا احاطہ بھی کرتا ہے۔

۔

یہ وہی ہے جو گھریلو خریدار انشورنس کا احاطہ کرتا ہے:

• قانونی مدد: انشورنس قانونی مدد کا احاطہ کرتا ہے اگر آپ کو قبضہ لینے کے بعد گھر میں غلطیاں یا نقائص معلوم ہوتے ہیں اور بیچنے والے سے شکایت کرنا چاہتے ہیں۔
• قانونی اخراجات اور رپورٹس: اگر کیس کو عدالت میں جانا ہو، یا کسی ماہر سے تکنیکی دستاویزات درکار ہوں، تو بیمہ عام طور پر ان اخراجات کو پورا کرتا ہے۔

عام طور پر انشورنس کی کٹوتی سے آگے کوئی جاری اخراجات نہیں ہوتے ہیں۔

۔

یہ وہی ہے جو اس کا احاطہ نہیں کرتا ہے:

• نقائص کی مرمت: اگر آپ کے باتھ روم میں گیلا ہے، چھت میں سڑنا یا بجلی کی خرابیاں، آپ کو مرمت کے لیے کور نہیں کیا جائے گا۔ بیمہ صرف دعوے کی پیروی سے وابستہ اخراجات کا احاطہ کرتا ہے۔
• نقصان اگر بیچنے والا ادا نہیں کر سکتا: یہاں تک کہ اگر آپ دعوی جیت جاتے ہیں اور کامیاب ہو جاتے ہیں، بیمہ نقصان کو پورا نہیں کرے گا اگر بیچنے والا ادائیگی کرنے سے قاصر ہے۔ لہذا، یہ آپ کے لیے فائدہ مند ہے اگر بیچنے والے کے پاس ہوم سیلر انشورنس ہے - یہ آپ کو ممکنہ دعوے کے لیے سیکیورٹی فراہم کرتا ہے۔

۔

آپ کو گھریلو خریداروں کی انشورنس کی کب ضرورت ہے؟

Homebuyer کی انشورنس خاص طور پر متعلقہ ہو سکتی ہے اگر آپ غیر یقینی یا پوشیدہ نقائص کے زیادہ خطرے کے ساتھ گھر خرید رہے ہیں۔ یہ اکثر پرانے گھروں، ناکافی دستاویزات والے گھروں پر لاگو ہوتا ہے، یا اگر آپ کو لگتا ہے کہ حالت کی رپورٹ کافی یقین دہانی فراہم نہیں کرتی ہے۔

۔

اگر کچھ غلط ہو جاتا ہے تو انشورنس آپ کو اضافی تحفظ فراہم کرتا ہے، اور تنازعہ کی صورت میں زیادہ قانونی فیس کے خطرے کو کم کرتا ہے۔ چونکہ بیمہ رپورٹوں کا احاطہ کرتا ہے اور قانونی اخراجات سے نوازا جاتا ہے، اس لیے ہم تجویز کرتے ہیں کہ ہر کوئی گھریلو خریدار انشورنس خریدے - چاہے آپ کے پاس خود قانونی مہارت ہو۔

۔

چیک کریں کہ آیا آپ پہلے ہی احاطہ کر چکے ہیں۔

گھر کے مالکان کی بہت سی انشورنس پالیسیوں میں قانونی امداد کی کوریج شامل ہوتی ہے، جو گھر خریدنے کے بعد تنازعات میں قانونی مدد فراہم کرتی ہے۔ اس کوریج میں اکثر گھریلو خریدار انشورنس کے مقابلے میں کم حدیں اور زیادہ کٹوتیاں ہوتی ہیں، لیکن کچھ معاملات میں کافی ہو سکتی ہے۔

گھریلو خریدار انشورنس خریدنے سے پہلے، آپ کو چاہیے کہ:

• اپنی موجودہ انشورنس پالیسیوں کا جائزہ لیں۔
• شرائط، کٹوتیوں اور زیادہ سے زیادہ کوریج کا موازنہ کریں۔
• غور کریں کہ کیا آپ کے پاس پہلے سے موجود انشورنس کوریج کافی اچھی ہے۔

۔

بیچنے والے کے پاس ہوم سیلر انشورنس ہے - اس کا آپ کے لیے کیا مطلب ہے؟

ہوم سیلر انشورنس ایک انشورنس پالیسی ہے جسے بیچنے والا گھر میں پوشیدہ نقائص اور کمیوں کے لیے اپنی ذمہ داری کو پورا کرنے کے لیے نکال سکتا ہے۔ اگر کوئی ایسا نقص دریافت ہو جائے جو ٹیک اوور سے پہلے موجود تھا، لیکن جس کے بارے میں کوئی نہیں جانتا تھا، تو آپ بطور خریدار دعویٰ دائر کر سکتے ہیں، اور پھر بیمہ کمپنی بیچنے والے کے بجائے اس میں قدم رکھتی ہے۔

۔

ایک خریدار کے طور پر آپ کے لیے، اس کا مطلب یہ ہے کہ آپ کو اصل میں معاوضہ ملے گا اور اس کیس کو زیادہ تیزی اور پیشہ ورانہ طریقے سے نمٹا جائے گا۔ لہذا، آپ کو ہمیشہ سیلز دستاویز میں چیک کرنا چاہیے کہ آیا بیچنے والے نے ہوم سیلر انشورنس لیا ہے۔ یہ آپ کو خریدار کے طور پر پوشیدہ نقائص کی صورت میں ایک مضبوط نقطہ آغاز فراہم کرتا ہے۔

۔

کیا آپ نے گھر خریدنے کے بعد خود کو کسی تنازع میں پایا ہے؟ ہمارے پراپرٹی وکلاء کیس کا جائزہ لینے اور آپ کے حقوق کے تحفظ میں آپ کی مدد کر سکتے ہیں۔

ایک مفت، بغیر ذمہ داری کے گفتگو کے لیے ہم سے یہاں رابطہ کریں۔

۔

جب آپ گھر خریدتے ہیں، تو خریدار کے طور پر آپ کا فرض ہے کہ آپ اس کی تحقیقات کریں۔ اس کا مطلب ہے کہ آپ گھر کی حالت سے اپنے آپ کو واقف کرنے کے ذمہ دار ہیں – آپ کے معاہدے میں داخل ہونے سے پہلے اور جائیداد پر قبضہ کرنے کے بعد۔ اگر آپ اس ذمہ داری پر عمل کرنے میں ناکام رہتے ہیں، تو آپ، بدترین صورت میں، بعد میں غلطیوں اور نقائص کے بارے میں شکایت کرنے کا موقع کھو سکتے ہیں۔

۔

اس مضمون میں، ہم اس بات کی وضاحت کرتے ہیں کہ تفتیش کا فرض کیا ہے، کون سے قوانین لاگو ہوتے ہیں، اور گھر کے خریدار کے طور پر آپ کس طرح ناخوشگوار حیرتوں سے خود کو بہترین طریقے سے بچا سکتے ہیں۔

۔

خریداری سے پہلے تحقیق کرنے کی ذمہ داری

گھر کے خریدار کے طور پر، آپ کو قانونی طور پر بولی لگانے سے پہلے دستیاب معلومات سے خود کو واقف کرنے کی ضرورت ہے۔ یہ نارویجن سیل آف پراپرٹی ایکٹ، سیکشن 3-10 میں ریگولیٹ کیا گیا ہے، اور اس کا مطلب ہے کہ آپ بعد میں ان معاملات کے بارے میں شکایت نہیں کر سکتے جو آپ کو پہلے سے معلوم ہونا چاہیے تھا۔

۔

ایک بار جب آپ کی بولی قبول ہو جاتی ہے، تو معاہدہ ختم سمجھا جاتا ہے۔ اس مقام سے، آپ بنیادی طور پر اس غلطی کا دعویٰ نہیں کر سکتے جس کے بارے میں آپ کو معلوم ہونا چاہیے تھا۔

۔

عملی طور پر آپ کے لیے اس کا کیا مطلب ہے؟

• تمام دستاویزات کو اچھی طرح سے پڑھیں : کنڈیشن رپورٹ، سیلف ڈیکلریشن اور سیلز دستاویز اکثر گھر میں ممکنہ کمزوریوں کے بارے میں واضح اشارے دیتے ہیں۔ آپ کو تمام مواد سے واقف سمجھا جاتا ہے - یہاں تک کہ جس کی تفصیل سے وضاحت نہیں کی گئی ہے۔ یہاں تک کہ اگر سیلز دستاویز میں بہت سے صفحات ہیں، تو آپ کو ایسا سمجھا جاتا ہے جیسے آپ نے ان سب کو پڑھ لیا ہے - بولی لگانے سے پہلے کافی وقت نہ ہونے کا کوئی عذر نہیں ہے۔
• اگر پوچھا جائے تو چھان بین کریں : کیا بروکر یا بیچنے والے نے آپ کو کچھ زیادہ قریب سے چیک کرنے کی ترغیب دی ہے؟ پھر آپ کو ایسا کرنا چاہیے۔ اگر نہیں، تو آپ اپیل کا حق کھو سکتے ہیں۔ یہ استثناء کے بغیر لاگو نہیں ہوتا ہے، اور کچھ معاملات میں آپ کے پاس اب بھی دعویٰ ہو سکتا ہے۔
• مواد کو سمجھیں : اگر بیچنے والے نے گھر کی فروخت کی رپورٹ تیار کر رکھی ہے، تو اسے اس زبان میں لکھا جانا چاہیے جو اوسط گھر خریدار کے لیے سمجھ میں آئے۔ تاہم، آپ کو اس بات کو یقینی بنانا چاہیے کہ آپ فروخت کے دستاویزات میں کیا ہے اس کو سمجھتے ہیں، ورنہ آپ جائیداد پر بولی لگا کر ممکنہ طور پر خطرہ مول لے رہے ہیں۔

۔

خریداری کے بعد تحقیقات کی ڈیوٹی

معائنے کی ڈیوٹی سنبھالنے کے وقت نہیں رکتی۔ نارویجن ڈسپوزل ایکٹ، سیکشن 4-9 کے مطابق، خریدار کے طور پر آپ کو جائیداد کے قبضے میں لیتے ہی اس کا معائنہ کرنا چاہیے۔ کسی بھی نقائص اور کوتاہیوں کو تلاش کرنے کے لئے یہ ضروری ہے جو شکایت کو جنم دے سکتی ہے۔

شکایت کا دورانیہ اس وقت سے شروع ہوتا ہے جب آپ کو خرابی دریافت ہوتی ہے، یا اسے دریافت کرنا چاہیے تھا۔ اگر آپ تحقیقات کے لیے بہت لمبا انتظار کرتے ہیں، تو آپ کو شکایت کرنے کا اپنا حق کھونے کا خطرہ ہے، اگر آپ کو ایسی تفتیش کے دوران نقص معلوم ہونا چاہیے تھا۔

۔

آپ کو کیا کرنا چاہیے:

• گھر کو اچھی طرح سے دیکھیں : باتھ روم، کچن، تہہ خانے اور دیگر جگہوں کو چیک کریں جہاں اکثر نقصان ہو سکتا ہے۔
• جو کچھ آپ دیکھتے ہیں اسے دستاویز کریں : اگر آپ کو کوئی ایسی چیز نظر آتی ہے جو غیر معمولی معلوم ہوتی ہے تو تصاویر اور نوٹ لیں۔
• جلدی سے رپورٹ کریں : جتنا زیادہ آپ رپورٹ کرنے کا انتظار کریں گے، اتنا ہی زیادہ موقع ہے کہ آپ بیچنے والے کے خلاف دعویٰ کرنے کا موقع کھو دیں گے۔

۔

خلاصہ: مہنگی غلطیوں سے کیسے بچیں۔

گھر کے خریدار کے طور پر آپ کے لیے معائنہ کی ضرورت کو سمجھنا اور اس پر عمل کرنا بہت ضروری ہے۔ خریداری سے پہلے اور بعد میں گھر کا اچھی طرح سے معائنہ کرنے میں ناکامی کے سنگین نتائج ہو سکتے ہیں۔

۔

کیا آپ نے گھر خریدنے کے بعد خود کو کسی تنازع میں پایا ہے؟ ہمارے پراپرٹی وکلاء کیس کا جائزہ لینے اور آپ کے حقوق کے تحفظ میں آپ کی مدد کر سکتے ہیں۔ مفت، بغیر ذمہ داری کے مشورے کے لیے ہم سے یہاں رابطہ کریں۔

۔